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Affitto con cedolare secca 2022, come funziona? Di seguito le regole sulla tassazione agevolata degli affitti e sui casi in cui è possibile applicare l’imposta sostitutiva IRPEF del 10 e del 21 per cento.
Che cos’è la cedolare secca
Il contratto con cedolare secca è una tassazione agevolata che riguarda un’imposta facoltativa, conosciuta anche come imposta sostitutiva, riferita al regime facoltativo che si concretizza nei pagamenti dell’imposta Irpef e delle imposte addizionali, per quella parte che deriva dal reddito dell’immobile.
Inoltre, i contratti di affitto con cedolare secca non hanno bisogno delle imposte di bollo e di registro, pagamenti ordinari che devono essere sostenuti per le proroghe o le risoluzioni dei contratti di locazione. Bisogna chiarire che questo tipo di cedolare non è un sostitutivo dell’imposta di registro relativa alla cessione dei contratti di locazione.
A chi è rivolta la cedolare secca
Possono scegliere di affittare con cedolare secca tutti coloro che presentano il diritto di proprietà, anche le persone fisiche che possiedono il diritto reale di godimento come l’usufrutto. Per poter scegliere questa opzione non bisogna locare gli immobili per eventuali esercizi professionali, di impresa o artistici.
È possibile scegliere questa opzione anche per i regimi di locazione brevi, la cedolare secca è del 21%, a questa situazione è riferito qualsiasi contratto di affitto che non superi i 30 giorni, stipulato tra due persone fisiche e che non abbia finalità aziendali o di impresa.
Dall’anno scorso (2021) è applicabile per un massimo di quattro appartamenti, oltre questa soglia viene considerata attività imprenditoriale riferita al mercato immobiliare.
Per quali immobili si può scegliere l’affitto con cedolare secca
L’affitto con cedolare secca può essere stipulato per tutti gli immobili appartenenti alle categorie catastali che vanno da A1 fino ad A11, esclusa la categoria A10 perché rientra in quella degli immobili professionali come studi privati e uffici. In poche parole, è opzionabile per tutti i locali affittati a uso abitativo.
Nel caso esista una contitolarità degli immobili, la cedolare secca deve essere disposta da tutti i locatori distintamente.
Questa opzione può essere applicata anche per i contratti di locazione di tipologia strumentale effettuati nel 2019, a patto che i locali commerciali siano classificati come C/1 nella categoria catastale. In ogni caso, per essere valida l’opzione, gli immobili non devono superare una superficie di 600 metri quadrati, pertinenze escluse. Viene applicata sempre l’aliquota del 21%.
A parte questa particolare situazione, il contratto di affitto con cedolare secca non può essere applicato per coloro che agiscono in esercizio di lavoro autonomo o per attività d’impresa, ma può essere stipulato soltanto per unità immobiliare a scopo abitativo.
Quanto dura l’opzione cedolare secca
La durata dell’applicazione vale per l’intero periodo contrattuale o della sua proroga e nel caso in cui venga effettuata per le annualità successive dopo la prima, viene utilizzato il periodo residuo della durata del contratto.
Per maggiori informazioni riguardo la revoca, la risoluzione e la proroga, è possibile visitare il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, dove sono definiti tutti i criteri e le diverse situazioni possibili.
Il costo della cedolare secca e gli effetti sul reddito
Questa imposta sostitutiva è calcolata attraverso l’applicazione dell’aliquota del 21% rispetto al canone di locazione annuale che viene stabilito dalle due parti.
Sono previste aliquote al 10% per contratti di locazione su immobili ubicati in diverse città: Venezia, Torino, Roma, Palermo, Napoli, Milano, Genoa, Firenze, Catania, Bologna e Bari. Sono compresi i comuni della provincia e quelli confinanti. Anche nei comuni del Cipe, ossia ad alta tensione abitativa, è prevista l’aliquota al 10%.
Sul reddito assoggettato a cedolare non vengono fatti valere le detrazioni e gli oneri deducibili, l’affitto con cedolare secca è escluso dal reddito complessivo ma deve essere compreso nel reddito stesso ai fini della determinazione cedolare riguardo i benefici, le detrazioni e le deduzioni.
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