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Vendere casa con inquilino è un’operazione molto delicata proprio perché nella maggior parte dei casi è stato stipulato un contratto di locazione con un altro soggetto che vive nell’abitazione.
Vendere un immobile potrebbe rivelarsi una procedura particolarmente ardua se la casa è occupata, per questo è indispensabile seguire delle regole, onde evitare problemi burocratici e legislativi che potrebbero far slittare la vendita o perdere definitivamente il potenziale acquirente.
Vendita immobile con inquilino: come si esprime la legge?
Il primo passo da compiere è assicurarsi che la legge consenta di vendere casa con affittuario, pertanto è possibile effettuare il trasferimento della proprietà prima che il contratto di locazione scada ma è indispensabile un rogito notarile.
Il Codice Civile consente la vendita un immobile locato e il contratto di affitto non blocca la transazione, questo perché l’accordo ha valore soltanto fra acquirente e venditore. Rimane l’obbligo di comunicare la cessione al soggetto che vive in affitto.
L’articolo numero 1599 del Codice Civile stabilisce che l’unica situazione in cui l’inquilino può opporsi al proprietario riguardo la vendita dell’immobile o dell’appartamento, è quando la vendita avviene in data antecedente alla scadenza del contratto di locazione.
Soltanto in vista della scadenza del contratto il proprietario potrà rinnovarlo o disdirlo, nel secondo caso è necessario un preavviso di 6 mesi. Queste regole valgono anche nei casi di vendita di un immobile commerciale.
Vendere casa con inquilino in affitto
L’inquilino può essere un importante alleato in fase di vendita oppure diventare una cattiva fonte di informazioni e quindi il peggior nemico del venditore, per questo è fondamentale attenersi alla legge in caso di vendita appartamento locato a un nuovo proprietario, in particolar modo se ha intenzione di vivere nell’immobile.
Discorso differente nel caso in cui anche il nuovo proprietario sia interessato a continuare il rapporto di locazione con l’inquilino che abita già l’immobile, completata la vendita, i canoni mensili dovranno essere corrisposti al nuovo proprietario e se sono presenti canoni già corrisposti al vecchio proprietario, questi avrà l’obbligo di risarcire l’inquilino.
Nel caso in cui siano presenti debiti dovuti a mancato pagamento delle mensilità, il precedente proprietario può richiedere un decreto ingiuntivo ma non ha la possibilità di sfrattare l’inquilino, in quanto l’immobile non è più di sua proprietà.
Come deve comportarsi l’inquilino in caso di vendita dell’immobile?
Oltre ai comportamenti già accennati in precedenza che l’inquilino deve avere per non andare contro la legge, costui è tenuto a consentire sempre l’accesso nell’abitazione al proprietario per mostrare l’immobile ai potenziali acquirenti.
Per nessuna ragione può ostacolare la supervisione da parte di terzi interessati all’acquisto dell’abitazione né può dissuadere in qualsiasi modo eventuali compratori.
Ecco un esempio pratico per spiegare meglio questo concetto: se l’inquilino fa trovare la casa in condizioni precarie, poco pulita o con arredi danneggiati, il proprietario può tranquillamente chiedere un risarcimento per perdita di chance commerciale.
Nei casi di opposizione più gravi è possibile richiedere lo sfratto per inadempimento.
Il diritto di prelazione dell’inquilino
La parola “prelazione” significa preferenza, quindi per legge (soprattutto dove specificato nel contratto di locazione) l’inquilino può avere il diritto di prelazione sulla vendita, ossia trovarsi in una posizione di vantaggio a parità di condizioni rispetto ad altri.
Le condizioni del diritto di prelazione sono quelle espresse nel contratto e non possono essere differenti, ecco un esempio pratico: se il venditore ha intenzione di cedere l’immobile a una cifra di 100000 euro e l’inquilino offre 90000, in questo caso perde il diritto di prelazione.
All’inquilino spetta sull’abitazione il diritto dell’immobile per uso abitativo soltanto quando non possiede altre proprietà immobiliari che siano vivibili.
La prelazione avviene sempre quando c’è l’accordo fra le due parti, le uniche eccezioni che annullano questa preferenza riguardano il diritto di trasferimento dell’abitazione agli eredi, il trasferimento a titolo gratuito o per donazione e il conferimento a una società dell’abitazione.
Anche nel caso in cui l’immobile sia stato oggetto di divisione fra comproprietari, il diritto di prelazione non ha validità.
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Disclaimer: Questo articolo sul magazine è pensato per essere utilizzato solo a scopo didattico, non per consulenza legale. Se hai bisogno di assistenza per navigare nella legalità della tua vendita, Coldwell Banker Italia ti incoraggia sempre a contattare il tuo consulente o il nostro network immobiliare per ulteriori informazioni.