Acquisto seconda casa, conviene investire? 

Da sempre – e lo dimostra l’andamento comunque positivo del mercato immobiliare durante il periodo pandemico -, il mattone è considerato dagli italiani un bene rifugio, un investimento capace di assicurare un guadagno a prescindere dalla situazione socio economica e dall’onerosità delle spese di acquisto e di mantenimento.

Oggi, infatti, le abitudini sono cambiate: nella maggior parte dei casi, l’acquisto di una seconda casa non è finalizzato allo scopo di avere un’abitazione dove trascorrere le vacanze estive o invernali, ma piuttosto per mettere a reddito l’immobile, in particolar modo attraverso locazioni brevi. L’obiettivo è quello di riuscire a ricavare un profitto che non solo ripaghi l’investimento iniziale, ma che consenta anche di trarre un guadagno a lungo termine. 

Tuttavia, i costi legati all’acquisto, alle imposte e alla gestione ordinaria di un immobile sono spesso molto onerosi. Bisogna quindi analizzare molto bene e con cautela tutti gli aspetti che questo investimento implica.

Vediamo allora quali sono le variabili più importanti da tenere in considerazione quando si decide di acquistare una seconda casa. 

1) Definite i vostri obiettivi 

Quando si sceglie di compiere operazioni finanziarie di grande entità è sempre opportuno stabilire fin da subito un piano d’azione, così da non trovarsi impreparati di fronte a possibili difficoltà. Per questo, il primo passo da fare prima di comprare una seconda casa è stilare una lista degli obiettivi che si vogliono raggiungere tramite questo investimento. 

Non gettatevi subito a capofitto tra annunci immobiliari e consulenze con le agenzie, ma stabilite preventivamente quale cifra vorreste investire, quale ritorno economico vi aspettate e come volete distribuirlo nel tempo. Solo dopo aver definito con chiarezza le vostre esigenze potrete procedere alla ricerca della casa perfetta per voi.

2) Scegliete dove acquistare 

Il primo aspetto da valutare è il luogo dove acquistare una seconda casa. Le possibilità di scelta sono molteplici, dal momento che l’Italia è ricca di città, paesi e borghi di forte interesse per il turismo nazionale ed internazionale. Tutto dipende dai vostri obiettivi. 

Se siete interessati a ricevere un guadagno extra principalmente nei mesi estivi, le mete migliori a cui rivolgere la vostra attenzione rimangono le località balneari, dove ogni anno, da giugno ad agosto, potrete contare sull’arrivo di moltissimi turisti in cerca di un luogo dove trascorrere le vacanze lontano dalla calura cittadina. Le zone collinari dell’entroterra, invece, offrono un flusso turistico più moderato durante l’estate, ma consentono di sfruttare anche i periodi intermedi come la primavera e l’autunno. 

Se invece il vostro obiettivo è ottenere un reddito prolungato e costante nel tempo, la scelta dovrà obbligatoriamente ricadere su una città d’arte, capace di attirare un flusso continuativo di visitatori tutto l’anno, oppure sulle città universitarie, dove potrete sfruttare il grande bacino di studenti fuori sede in cerca di un appartamento da affittare.  

Anche l’acquisto di un immobile situato in montagna potrebbe garantirvi un guadagno più stabile durante l’anno, perché vi darà la possibilità di locare la casa sia nei mesi estivi, sia in quelli invernali.  

3) Informatevi sul valore della proprietà 

Una volta individuata una proprietà di vostro interesse, che sembra avere il giusto potenziale e che risponde a tutte le vostre esigenze, potrete passare alla fase successiva, ovvero la valutazione effettiva dell’abitazione, al fine di capire se il prezzo fissato è corretto e se l’investimento potrà rivelarsi davvero vantaggioso. 

Per valutare un immobile potete affidarvi al fai-da-te, utilizzando uno dei tanti strumenti gratuiti disponibili online. Questi ultimi sfruttano un algoritmo capace di effettuare la valutazione tenendo conto di una pluralità di fattori, quali la posizione, le caratteristiche strutturali dell’abitazione e le quotazioni degli altri immobili presenti nella stessa zona. 

Ovviamente, però, il margine di errore di questi strumenti è molto alto, ed è quindi sempre preferibile affidarsi ad un’agenzia immobiliare, dove sarete affiancati da un professionista che avrà a disposizione software creati ad hoc per effettuare valutazioni immobiliari oggettive, corrette e verificabili. In questo modo avrete la certezza di essere seguiti passo dopo passo da un esperto, che saprà guidarvi nella scelta dell’immobile più vantaggioso per voi e supportarvi nelle trattative successive. 

4) Considerate tutti i costi 

Come già anticipato in precedenza, le spese da affrontare quando si decide di comprare una seconda casa sono molte, spesso onerose, e non si limitano al semplice investimento iniziale. 

Oltre al prezzo d’acquisto dell’immobile, infatti, bisogna tenere conto di tutte le spese accessorie, tra cui l’imposta catastale e quella ipotecaria e, nel caso abbiate sottoscritto un mutuo, anche dei costi da esso derivanti. 

Sostenuti questi oneri iniziali, è necessario poi considerare tutti i costi continuativi nel tempo, come le imposte patrimoniali Imu e Tasi, le spese di gestione ordinaria, per esempio i servizi di pulizia e le spese condominiali, e i costi di eventuali interventi di manutenzione. Tra questi ultimi, alcuni possono essere valutabili fin da subito sulla base delle condizioni dell’immobile al momento dell’acquisto – ritinteggiare le pareti, intervenire sugli impianti elettrici o idraulici, oppure rimodernare l’arredamento -, altri invece rimangono purtroppo imprevedibili. 

5) Valutate il possibile guadagno 

Dopo aver considerato tutti i possibili costi dell’abitazione, passate alla valutazione dei guadagni. 

Per fare una stima dei possibili introiti derivanti dalla vostra seconda casa potete nuovamente affidarvi ai molti strumenti gratuiti reperibili in rete, che calcoleranno il guadagno attraverso l’analisi di svariate informazioni, quali la frequenza di occupazione dell’immobile, gli eventuali periodi di chiusura e le tariffe che volete proporre. 

Anche in questo caso, però, rivolgersi ad un’agenzia immobiliare resta la scelta più consigliabile. Gli agenti avranno infatti conoscenze molto più approfondite sul mercato immobiliare locale e potranno svolgere per voi una valutazione molto più precisa e accurata. 

6) Valutate i possibili rischi 

Come ultimo passo prima di procedere all’acquisto della vostra seconda casa, infine, è consigliabile effettuare un’attenta analisi dei possibili rischi. 

Considerate, per esempio, la possibilità di avere periodi di afflusso minore, e valutate dunque accuratamente la loro distribuzione nell’arco dell’anno.  

Mettetevi poi al riparo da eventuali problematiche che potrebbero insorgere con i vostri ospiti, che potrebbero obbligarvi a sostenere spese di manutenzione non preventivate, in caso di danneggiamenti, o addirittura spese legali. Per ovviare a questi imprevisti potete tutelarvi stilando preventivamente un contratto per la tua casa vacanza, dove gli affittuari si impegneranno a rispettare il regolamento interno.