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L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha da poco rilasciato il Rapporto Immobiliare 2016 che analizza il mercato residenziale del 2015.
Potete scaricare qui il rapporto completo, ma vediamo di analizzare insieme le tendenze ed i dati più significativi.
Anche quest’anno oltre ai dati del mercato immobiliare l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) grazie alla collaborazione con ABI (l’Associazione Bancaria Italiana) ci presenta anche l’analisi dell’indice di affordability, che altro non è che la misura della possibilità di accesso all’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie.
In questo rapporto troviamo inoltre i dati (sempre relativi all’anno 2015) del mercato delle locazioni. Un segmento di mercato che vale comunque la pena conoscere e analizzare.
Volumi Compravendite
Veniamo al dato più significativo: nel 2015 il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, sembra essere tornato su un sentiero di crescita, confermando e superando il dato positivo dell’anno precedente. Le unità abitative compravendute, in termini di NTN, raggiungono il livello di circa 449 mila.
Questo dato consolida il trend positivo riscontrato già nel 2014, segnando un inequivocabile segnale di ripresa: nel 2015 c’è stata una crescita del +6,5%.
L’andamento e la distribuzione dei volumi di scambio per aree geografiche
evidenzia una ripresa delle compravendite più accentuata nell’area del Nord Est che, con una quota di mercato pari al 19,5%, segna un rialzo del 9,6%. Nell’area del Nord Ovest, dove si concentra la quota più elevata delle transazioni, 32,8% degli scambi complessivi, l’incremento è del 7,1%, mentre l’area del Centro, che rappresenta una quota di mercato pari al 21%, guadagna il 5,3%. Infine, risultano sostenuti anche i tassi di recupero registrati nelle aree del Sud, +4,1% e delle Isole, +5,6%.
Le principali città
Tra le città i tassi di crescita sono molto sostenuti, con le migliori performance per i mercati residenziali di Milano (+13,4%) e Palermo (+13%). Roma, invece, che da sola rappresenta il 34,5% del NTN delle grandi città, registra un aumento di compravendite più debole, +0,8%. In risalita è anche il mercato di Firenze che segna una crescita del +8,9% e di Torino, +7,9%. Positivi, sono anche i tassi registrati nelle città di Napoli, Bologna e Genova +6,6%, +4,2% e +1,1% rispettivamente.
Dimensioni
Nel 2015 sono state vendute abitazioni per un totale di circa 47,6 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,1 m2 .
Le abitazioni compravendute sono mediamente più piccole nei capoluoghi (soprattutto del nord ovest), 99,2 m2, rispetto ai circa 110 m2 delle abitazioni ubicate nei comuni non capoluoghi.
Le tipologie maggiormente scambiate sono la media (141.002 NTN) e la piccola (107.447 NTN).
Fatturato
Il valore di scambio delle abitazioni rispetto all’anno precedente mostra un aumento del 5,4%: nel 2015 sono stati spesi 76 miliardi di euro per l’acquisto di abitazioni. Un aumento diffuso in tutto le aree del paese con i tassi di rialzo più elevati registrati nell’area del Nord Est, +8,4% e del 7,3% al Nord Ovest, seguono gli incrementi registrati al Sud, 4,8%, e nelle Isole, +4,3%, e, infine, più contenuto il recupero al Centro, +1,9%.
Mutui
Nel 2015 le compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario (NTN IP) ammontano a 193.350 unità. Nel 2015 la quota di scambi con ricorso al mutuo rispetto al totale degli acquisti guadagna quasi cinque punti percentuali portandosi al 45,5% e raggiungendo il 50% nelle aree del Nord.
fig. 3
Continua il calo del tasso d’interesse che nel 2015 perde ancora 0,65 punti percentuali portandosi al 2,75%.
La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 22,5 anni, e risulta analoga tra le aree del paese.
La diminuzione dei tassi d’interesse, combinata alla diminuzione del capitale unitario erogato, ha portato ad una diminuzione generalizzata della rata mensile che, da 631 euro osservati nel 2014 scende a 592 euro mediamente nel 2015.
Locazioni
Quest’anno per la prima volta nel Rapporto Immobiliare viene presentata un’analisi del mercato degli affitti eseguita sulla base dei nuovi contratti di locazione degli immobili ad uso residenziale registrati nel 2015 presso l’Agenzia delle Entrate.
Complessivamente le abitazioni locate nel 2015 sono state quasi il 6% dello stock potenzialmente disponibile, a cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di euro di canone complessivo per oltre 75 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. La superficie media dell’abitazione locata è stata pari a circa 92 metri quadrati e il canone annuo medio per unità di superficie è stato pari a 60,6 €/m2.
La composizione del mercato degli affitti residenziali evidenzia che circa il 60% riguarda il segmento dei contratti ordinario di lungo periodo, sia in termini di numero di abitazioni sia di canone complessivo. I segmenti dei contratti ordinari transitori e agevolati a canone concordato rappresentano rispettivamente il 18% e il 20% circa del mercato. I contratti per studenti sono nel 2015 poco più del 2% del totale.
Il canone medio annuo per unità di superficie è in calo per tutti i segmenti di mercato e risulta più elevato per i contratti di locazione agevolati per gli studenti (70,7 €/m2) e minimo per i contratti ordinari di lungo periodo canone concordato (58,7 €/m2).
Riassumendo per il comparto residenziale si tratta del secondo anno di rialzo dopo tre anni di perdite consecutive.
I fattori che hanno determinato questo rialzo possono essere individuati così:
- L’acquisto della prima casa continua a rimanere in Italia l’investimento più amato
- La congiuntura economica in generale inizia a dare segnali di ripresa
- I tassi di interessi sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato
- L’ulteriore flessione dei prezzi delle abitazioni (seppure nel 2015 inferiore rispetto agli anni precedenti), viene percepita dai potenziali acquirenti come una condizione “da non perdere” aumentando la propensione all’acquisto.
Affordability
Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie ed in particolare della loro vulnerabilità ha assunto negli ultimi anni un crescente rilievo. L’investimento residenziale, soprattutto nel nostro paese, comporta la principale e spesso unica forma di indebitamento delle famiglie; per questo l’ABI, ha prodotto una stima delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa attraverso l’elaborazione di uno specifico indice di affordability.
L’indice di accessibilità viene calcolato utilizzando il costo finanziario connesso con l’ammortamento di un mutuo di durata T e loan-to value LTV% necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione: la semplice idea sottostante è che il bene casa sia effettivamente accessibile se la somma del suddetto costo più la quota di ammortamento del capitale, e quindi la rata del mutuo necessario a finanziare l’acquisto della casa, non supera una determinata quota del reddito disponibile convenzionalmente individuata nel 30% del reddito disponibile. In formula avremo dunque:
Gli andamenti riportati (tendenziale calo del prezzo relativo delle abitazioni rispetto al reddito disponibile delle famiglie e riduzione dei tassi di interesse) deriva una dinamica dell’indice di affordability decisamente positiva che interrompe e recupera la fase riflessiva iniziata nel 2011, in corrispondenza con la crisi finanziaria sul nostro merito sovrano, e porta l’indice a stabilire i suoi valori massimi, nell’orizzonte da noi monitorato. L’acquisto della casa media continua a risultare accessibile per la famiglia media italiana, nel senso che l’indicatore costruito si mantiene in territorio positivo.
A questo link il documento completo.