Il sottotetto è condominiale o di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano?
L’entrata in vigore della riforma del condominio ha modificato l’articolo 1117 c.c., includendo tra i beni comuni anche «i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune». Finora, in difetto di previsione legislativa, era prevalente l’opinione per cui in un edificio condominiale, l’appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove si tratti di vano destinato esclusivamente a servire da protezione ed isolamento dell’appartamento dell’ultimo piano, esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (per tutte cfr. Cass., 20/7/1999 n. 7764).
Una recente sentenza (Cass., 17/12/13, n. 28141), ha stabilito che se l’atto d’acquisto d’una unità immobiliare, ubicata all’ultimo piano di un edificio in condominio, faccia intendere che il sottotetto dev’essere considerato parte integrante di quest’ultima, non ha alcun valore se non si ha prova che esso è conforme a quanto specificato nel primo atto di cessione a seguito del quale è sorto il condominio. In altri termini, una parte dell’edificio che fin dalla nascita del condominio è da ritenersi di proprietà comune (o esclusiva) non può essere considerata oggetto di cessione nei successivi atti d’acquisto.
Occorre, quindi, guardare al primo atto di cessione della prima unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario; da questo momento, infatti, dev’essere considerato sorto il condominio e quindi da quell’atto si può comprendere quali cose siano parte del condominio. I successivi atti d’acquisti devono essere conformi a questo, altrimenti devono considerarsi errati.
Se gli atti nulla specificano in merito al sottotetto, allora occorrerà guardare alla funzione svolta da esso, che avrà natura condominiale se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una
camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo” (Cass. 17 dicembre 2013, n. 28141).
Avv. Francesco Toschi Vespasiani per URBANIKAA srl, Partner Coldwell Banker Immobiliare Florence Branch