Mutuo prima casa: quale conviene scegliere?

Acquistare la prima casa di proprietà è un traguardo importante, un sogno a cui la maggior parte di noi aspira. Si tratta però di un investimento consistente, che coinvolge cifre che poche persone possiedono, e dunque, a meno che non si abbia a disposizione una grossa somma di denaro precedentemente risparmiato, è necessario ricorrere ad un mutuo. 

Mentre in passato la scelta del mutuo poteva dipendere da variabili soggettive, come la propria situazione reddituale o la predisposizione al rischio, oggi la situazione è decisamente più complessa. Nell’ultimo periodo, infatti, l’inflazione e le tensioni geopolitiche hanno ridefinito il panorama economico europeo. I tassi di interesse stanno aumentando, e ciò porta inevitabilmente a chiedersi quale sia, in questo momento storico, la tipologia di mutuo più conveniente. 

Per effettuare una scelta ponderata, oltre a considerare le proprie necessità e la propria condizione economico-finanziaria, è consigliabile prima di tutto richiedere più preventivi a differenti istituti di credito, per avere la possibilità di confrontare più soluzioni diverse e selezionare tra di esse la più vantaggiosa, e in secondo luogo, se la situazione lo richiede, può essere opportuno affidarsi ad un professionista esperto in materia, che possa aiutarvi e consigliarvi su quale sia il mutuo migliore per voi. 

A prescindere, però, dai singoli casi specifici, ogni mutuo ha dei punti di forza e delle criticità che lo rendono più o meno adatto in base non solo ai propri bisogni, ma anche alla situazione economica attuale. Proviamo allora a realizzare un quadro generale sulle varie tipologie di mutui e su quali, oggi, convengano maggiormente. 

Che cos’è un mutuo? 

Un mutuo è una particolare forma di contratto che coinvolge due soggetti: il mutuante, ovvero l’istituto di credito, che eroga una determinata cifra di denaro, e il mutuatario, che riceve questa cifra e si impegna a restituirla, con gli interessi, nel tempo e con le modalità prestabilite dal contratto. 

Ovviamente le banche, di fronte al prestito di somme così consistenti, richiedono numerose garanzie, per assicurarsi che il mutuatario sia in grado di rispettare i termini dell’accordo di restituzione. 

Chi desidera accedere ad un mutuo deve quindi dimostrare di avere un lavoro stabile, possibilmente con un contratto a tempo indeterminato se si è dipendenti, o, nel caso di lavoratori autonomi con partita IVA, è necessario avere entrate costanti e sufficienti a coprire i costi. È poi fondamentale non essere inseriti nei Sic, i Sistemi di Informazione Creditizia, comunemente definiti come la “lista” dei cattivi pagatori, ossia una banca dati che contiene tutte le segnalazioni di coloro che non hanno pagato o che hanno pagato in ritardo. 

Tramite la stipula del contratto, il mutuatario si impegna a restituire il denaro all’istituto di credito tramite una serie di rate, il cui numero, durata e importo variano a seconda dei termini stabiliti nel contratto stesso. 

L’importo, in particolare, non corrisponderà esattamente alla cifra di denaro finanziata, ma, oltre ad annoverare varie spese accessorie – come le spese di istrutturia, quelle per il notaio, le imposte di compravendita e il costo sulla perizia -, comprende anche gli interessi. 

In base a come vengono calcolati questi interessi, che corrispondono al pagamento dovuto alla banca che concede il prestito, i mutui si suddividono in due tipologie: mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile. 

Mutuo a tasso fisso 

Come già intuibile dal nome, il mutuo a tasso fisso si contraddistingue per avere un tasso di interesse che rimane costante per tutta la durata del mutuo, così che l’importo della rata venga mantenuto constante, a prescindere dall’andamento dei mercati e del costo del denaro. 

Per stabilire l’ammontare degli interessi in caso di mutuo a tasso fisso, le banche si basano sul valore dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap). Quest’ultimo, a sua volta, dipende dall’andamento di particolari derivati sui tassi, utilizzati dagli istituti di credito per proteggersi da potenziali perdite, ed è stabilito quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, la FBE. 

Pro e contro del mutuo a tasso fisso 

Il mutuo a tasso fisso è la scelta ideale per tutti coloro che temono il rialzo dei tassi di interesse nel tempo e desiderano non avere preoccupazioni.  

È indicato soprattutto a chi ha un reddito stabile, oppure un contratto di lavoro che non prevede cambiamenti o avanzamenti di carriera, poiché la costanza della rata per tutta la durata del mutuo consente al richiedente di pianificare con precisione le scadenze e gli importi previsti per i versamenti periodici, che rimarranno sempre invariati. 

Per di più, in particolari periodi storici, il tasso fisso potrebbe essere molto vicino, o addirittura coincidere, con il tasso variabile presente in quel momento, e questa tipologia di mutuo rappresenterebbe quindi l’opportunità migliore per bloccare la rata più vantaggiosa. 

Tuttavia, la sicurezza ha un prezzo: i mutui a tasso fisso sono infatti i più onerosi, e l’ammontare delle rate sarà tendenzialmente maggiore. Inoltre, secondo i dati rilasciati dall’FBE, nell’ultimo anno l’indicatore Eurirs è quadruplicato, passando, per quanto riguarda i finanziamenti di 15 anni, dallo 0,45% del mese di maggio 2021, all’1,80% attuale. 

L’unica preoccupazione di chi decide di stipulare un mutuo a tasso fisso, dunque, è che il tasso di riferimento al momento del rogito sia effettivamente conveniente. Potrebbe capitare, infatti, che l’Eurirs subisca un aumento improvviso e che il tasso del mutuo non corrisponda a quello preventivato in precedenza, deludendo le aspettative. È quindi opportuno conoscere l’indice Eurirs di riferimento del proprio mutuo, per non rischiare brutte sorprese al momento della firma del contratto. 

Mutuo a tasso variabile 

Anche in questo caso, il nome è esemplificativo. Il mutuo a tasso variabile è infatti una tipologia di mutuo dove il tasso di interesse può cambiare nel corso del tempo, solitamente ogni trimestre. 

Queste oscillazioni possono riguardare tanto un aumento quanto una diminuzione rispetto al tasso di partenza, poiché dipendono dall’andamento del tasso Euribor, ovvero il tasso medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche d’Europa, e dal tasso BCE. È l’Euribor a rappresentare la componente variabile del tasso d’interesse, e ad ogni revisione esso dovrà nuovamente essere rilevato: se l’Euribor sale, l’importo della rata cresce, mentre se questo indice finanziario cala, la rata diminuirà. 

Il mutuo a tasso variabile, dunque, è imprevedibile, dal momento che il calcolo degli interessi dipende dall’andamento del costo del denaro. 

Solitamente, le rate iniziali di un mutuo a tasso variabile sono inferiori rispetto a quelle stabilite per i mutui a tasso fisso, tuttavia l’ammontare degli importi mensili tende generalmente ad aumentare con il tempo, a causa del probabile rialzo degli indici di mercato. 

Pro e contro del mutuo a tasso variabile 

Il mutuo a tasso variabile è solitamente indicato per le persone più audaci, capaci di sfruttare a loro vantaggio le variazioni del mercato. 

Questa tipologia di prestito, infatti, è certamente meno costosa, dal momento che nell’immediato consente di ottenere una rata inferiore, ma non dà alcuna certezza sull’importo che si dovrà pagare ogni mese e ogni anno. 

Il mutuo a tasso variabile è certamente conveniente nel momento in cui si ha una buona propensione al risparmio e, contemporaneamente, si prevede di avere in futuro delle possibilità di incremento di reddito. È inoltre preferibile nei casi in cui si stipuli un contratto di breve durata, per esempio di dieci anni. 

Allo stesso tempo, viene sconsigliato a chi deve sottoscrivere mutui estesi sul lungo periodo e a chi non ha entrate mensili molto alte, poiché la rata potrebbe subire consistenti aumenti improvvisi, a cui non si riuscirebbe a far fronte o che, in ogni caso, inciderebbero negativamente sull’economia famigliare. 

Bisogna tuttavia tenere presente che il rischio delle variazioni negli interessi può essere mitigato con la riduzione della durata del contratto. 

È dunque opportuno, per evitare brutte sorprese, che coloro che scelgono un mutuo a tasso variabile rimangano costantemente aggiornati sull’andamento degli indici di riferimento e monitorino l’Euribor, così, in caso di necessità, potranno facilmente individuare il momento più opportuno per rinegoziare le vecchie condizioni oppure surrogare il mutuo. 

Nuove tipologie di mutui 

Un buon compromesso tra la sicurezza del mutuo a tasso fisso e la vantaggiosità del mutuo a tasso variabile potrebbe essere quello di optare per mutui variabili con rata protetta o per il mutuo a tasso variabile con CAP, che possono tutelare il mutuatario da possibili rialzi eccessivi. 

Il mutuo a rata protetta è un mutuo a tasso variabile che mantiene l’importo della rata invariato nel tempo. Ciò è possibile poiché questa tipologia di mutuo agisce sulla durata del tempo di ammortamento: se il tasso Euribor sale, ad aumentare non sarà la somma di denaro dovuta mensilmente all’istituto di credito, bensì si allungherà il periodo lungo il quale bisognerà rimborsare il finanziamento. 

Il mutuo a tasso variabile con CAP – definizione che deriva dall’inglese “cappello” –, invece, è un tasso variabile che consente di stabilire un tetto massimo che gli interessi non possono superare. Si tratta di una clausola inserita nel contratto, che può essere richiesta nel momento in cui si sottoscrive il mutuo e che permette la di predeterminare una soglia limite di interesse calcolato sulla rata, così da assicurarsi che le fluttuazioni del mercato non incidano eccessivamente sull’importo mensile dovuto alla banca. 

In entrambi i casi si potrà godere dei vantaggi di avere un mutuo parametrato all’Euribor, che è nella maggior parte dei casi molto più conveniente dell’Eurirs, e allo stesso tempo pagare una rata costante, o comunque limitata, con la sicurezza di non dover subire aumenti eccessivi ed imprevisti.